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大发红黑大战:新希望地產半年豪擲500億加速拿地

本文由:段氷羙 编辑 2019年09月16日 5:32 证券市场383 ℃

【陈建州维护范玮琪】

加速擴張的背後♂⊿┊,新希望地產在規模擴張和負債之間將如何平衡♀〇↑?長江商報記者聯繫到新希望地產方面∴,對方以不方便接受外界採訪婉拒了採訪﹡♀∵。

新希望地產方面表示〇☆▽,除了通過多種外部融資渠道進行融資□?□,新希望地產自有資金也較為充足﹡☆,2018年銷售率超過100%∵,持有現金118.3億元♂,同比增長134.5%;現金流量表「銷售商品、提供勞務收到的現金」同比增長了75.12%〇,而前一年的增量僅為19.44%▽。

新希望地產披露的數據顯示□,2016-2018年∴,該公司年新增土地宗數由5宗增加至20宗△♂,新增土地儲備也呈現現象級增長▽,項目集中在成都、重慶、昆明、南寧、瀋陽、大連、蘇州溫州、杭州、寧波、溫州等多個二三線城市∟。此外△﹡,2016-2018年∵﹡,該公司納入合併報表範圍內的子公司分別為39家、61家、79家♂▽,相當於平均每年新設立20家子公司♂∵。

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其中△△,3月29日∴π,新希望以53.2億的代價﹡π◇,力壓融創、金茂、龍湖、招商等龍頭房企▽♂?,在激戰120輪后奪得南京棲霞區一宗土地∵⌒,首次進入南京↑▽?,樓麵價為22628元/平方米☆,溢價率為28.8%⊿⌒。同日〇☆,新希望還在杭州以34.6億的總價火拚166輪后♂♂,奪得一宗位於餘杭喬司的土地↑,樓麵價為21008元/平方米∟∵⊙,溢價率31.3%□♂。

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高價囤地必然會帶來資金壓力□,新希望地產也曾警示風險稱□π,公司在建項目未來三年需要投入較大規模的資金π□,對公司資金流形成一定壓力♂π。財報數據顯示◇,2016―2018年期間┊,新希望地產資產負債率分別為79.37%、79.54%和76.62%⊙∟。2016―2018年新希望地產經營活動產生的現金流凈額分別為-5.37億元、-79.69億元和-23.94億元↑π,三年凈流出109億元﹡。

然而⌒⊿,從「飼料大王」到「農牧大亨」□▽▽,劉永好的新目標「地產大王」走的並不順暢♂。近期△,新希望地產發佈2019年半年報◇?◇,新希望地產實現營業收入近33.8億元﹡∴♂,同比下跌4.8%↑,而營業成本25.2億元△﹡☆,同比上浮近1.6%♂∵◇,實現凈利潤近44.3億元♂,同比下跌近44%▽〇,扣非后實現凈利41.7億元∟,同比跌幅近50%π⊙,歸屬於母公司凈利潤23.8億元π∟π,同比下跌57%△☆。

融資成本方面∵,2016年發行的公司債◇﹡▽,成本分別為3.85%和4.25%▽。2018年11月┊,新希望地產發行的購房尾款ABS成本在5.7%⊙,2019年供應鏈ABS最新一期的成本為5.15%◇,2019年5月發行的物業收費ABS加權平均成本5.53%♂◇,在民營房企中融資成本均屬較低水平⊿π♂。

進入2019年以後∵,新希望地產開始頻繁囤地∟☆┊。長江商報記者梳理髮現△⊿∟,新希望地產2019年高價拿下多地塊⊙﹡,且溢價率均不斷走高▽,均超28%□┊。

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值得注意的是∟,在土地市場逐步降溫的當下↑▽,新希望地產卻反其道而行之高價囤地♂∟。長江商報記者梳理髮現∵,新希望地產2019年高價拿下多地塊⊙,且溢價率均不斷走高□∴⊙,均超28%↑。

今年以來♀⊙,新希望地產明顯加快了拿地步伐∵?。在克而瑞發佈的《2019年上半年中國房地產企業新增貨值TOP100》中∵﹡↑,新希望地產以517.3億元的拿地金額位列第28名﹡♂,而在2018年同期△⊿,新希望地產還尚未入榜♂。

土地儲備權益佔比降至63%頻繁高價拿地的新希望地產由此被貼上「瘋狂」、「激進」的標籤┊▽。對此┊?,新希望地產相關負責人表示▽,所謂「瘋狂」、「激進」等標籤與公司實際情況不符∴,「經新希望地產內部統計▽∟,即使投資部門彙報超100塊土地﹡♂﹡,公司也才會謹慎地拍下其中1塊﹡◇∴。」

伴隨着投資布局提速﹡﹡⊿,項目本身的周轉速度也有所加快◇▽。數據顯示┊□,2016-2018年新希望地產存貨周轉率分別為0.19、0.14、0.31;在加大拿地的情況下□,2018年公司存貨359.06億元△,同比僅增長2.4%⊙,表明房地產項目的流動性變強∵π┊。

銷售規模的持續增加﹡,勢必對土儲的要求也就更高♀,但新希望地產的總土地儲備卻顯得稍有不足△。2018年末總土儲建面691.75萬平方米⊿↑,按照其目前的銷售規模和增速來看▽⊙,只夠未來2-3年的銷售∵。在此情況下┊﹡,新希望2019年加大拿地力度﹡∵,也是為了更好的推動企業規模的持續增長↑。

中原地產一份房企拿地排行榜顯示♀△,2019年截止5月12日☆,新希望地產拿地樓面均價為16682元/平方米﹡☆◇,為所有房企之首▽。

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7月5日□﹡,新希望地產17億元公司債券獲上交所通過⊙↑,5月21日♂△▽,新希望地產「中信證券-新希望物業費信託受益權資產支持專項計劃」成功發行☆□△,項目規模6億∵。

新希望地產也曾警示風險稱∟π⌒,公司在建項目未來三年需要投入較大規模的資金△〇∵,對公司資金流形成一定壓力♂π。財報數據顯示⊙□,2016―2018年新希望地產經營活動產生的現金流凈額分別為-5.37億元、-79.69億元和-23.94億元△▽♀。

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拿地樓面均價為所有房企之首新希望地產成立於1997年♀?♀,是劉永好創立新希望集團15年後才組建的一個業務板塊π?π。地產公司已形成了住宅、寫字樓、酒店、專業市場、總部工業園的全產品線?,以及房地產開發、商業運營、物業管理的多元化發展↑↑⌒。

具體來看♀⊿⊙,3月△□□,新希望連續斥資108.82億元在長三角區域拿下三宗土地π⌒,包括21億元摘得溫州瑞安地塊、53.2億元落子南京♂▽┊,以及超過34億元奪得杭州餘杭宅地∟∵。

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熱點欄目自選股數據中心行情中心資金流向模擬交易客戶端長江商報記者 江楚雅 成都報道「地產業務是被逼出來的∵□,會堅定地以農產品和食品為主業⊙◇∵。」在今年初的兩會上☆⌒,新希望地產母公司新希望董事長劉永好曾公開表示↑,現實卻是⌒∴,新希望地產加速攻城掠地▽∵,激進擴張♂∟。

債務壓力下⌒↑♂,新希望地產頻繁融資∴△。2018年11月⊿⊙,新希望地產發行購房尾款ABS∟┊,產品規模15億元⌒,成本為5.7%◇。2019年4月┊∴,新希望地產落地首單ABS前端財產權信託∴,產品規模為6億元;5月發行的物業收費ABS加權平均成本5.53%⊙,發行規模6億元⊙◇♀。

截至6月末∟∟?,新希望地產總資產近840億元π↑☆,同比增加17.8%π□,總負債662億元⊙,同比增幅21.26%□□▽,資產負債率近79%∟,同比漲幅2.92個百分點∵,扣除預收款餘額247.1億元后的負債率接近50%π〇。短期借款餘額同比劇增244%至1.72億元♂,一年內到期有息負債83.7億元◇↑,同比增幅83.2%∵◇◇,主要為一年內到期的長期借款增多〇⊿。

一位業內人士對長江商報記者表示∵∵,新希望地產接下來仍會加大力度擴張規模♂◇∵,頻頻高價拿地的代價賭今後的增長〇〇。一旦資金鏈出現問題會遭遇流動性風險∵☆﹡。

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4月26日↑♂,新希望地產又在溫州獲得一宗土地△⊙,總價29.26億、樓麵價10861.78元/平方米⌒♂π,溢價率30%;5月15日π,新希望地產現身大連土拍市場♂,經過200輪叫價⊿⊙,以總價12.46億、49%溢價率奪得大城(2019)8號地塊;8月9日♂〇∟,寧波市江北區出讓1宗宅地⊿∟,寧波志卿商貿有限公司以總價6.45億元競得該地塊⊿﹡⊿,樓麵價9760元/平方米﹡〇,溢價率60%〇。

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現金流三年為負隨着規模攀升☆,新希望地產的負債也呈持續增長趨勢∴∵﹡。2016―2018年⊙┊,其負債總額分別為267.61億元、415.11億元和545.95億元π∵⊿。資產負債率分別為79.37%、79.54%和76.62%↑∵。

新希望近幾年在加大土地投資的同時♂∴↑,也不斷加大與其他企業的合作∵△,與萬科、融創、濱江等龍頭房企♂∟∴,均建立了長期的合作關係〇⊙∟,在拿地上一般由新希望地產出面在土拍市場摘牌∴┊∵,後續引入合作夥伴展開合作⊿。2018年新希望的新增土地建面權益為39.8%△∟∵,同比下降36.2個百分點⌒⌒♂,總土地儲備權益佔比也下降至62.75%∵,多元化的合作實現了風險分散∟。

新希望地產也提及∵,公司以住宅滾動開發為主⌒▽□,以「輕資產」運營模式為主↑﹡,減少商業資產持有比重;根據市場情況調整開工節奏□〇,提高存貨的去化率水平⊿。

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2016―2018年∵□,新希望規模持續擴大△,新希望地產的銷售額分別為145.60億元、171.12億元、316.63億元∴〇☆。新希望地產2019年定下500億銷售目標┊◇?,並稱要「三年沖千億」▽⊿◇,開始向規模發力﹡∵。

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